作者：李松律师（010-51280101-8023 ls@lawyer8.com）
张先生和王先生同在北京一家公司工作。2003年3月，张先生在与王先生协商一致并征得王先生同意之后，使用王先生的身份证且以王先生的名义购买了建筑面积为100平方米的经济适用房一套。随后，为支付购房款，张先生又以王先生的名义与中国工商银行北京市某区支行办理了住房按揭手续，最终于2004年6月取得了房屋所有权证书，房产证上登记的所有权人是王先生。房屋交付之后，张先生对房屋进行了装修，办理入住手续之后一直居住在内。随着房价不断上涨，王先生遂开始主张对房屋的所有权，认为所购房屋是以自己的名义购买，产权证也是登记在自己的名下，因此房屋产权应归“我”个人所有，要求张先生把房屋退还给自己，张先生前期支付的购房款可以一次性还给他。张先生当然不同意王先生的观点，认为当时完全是借用王先生的名义购买，购房款、装修费、物业费等均是由自己支付，而且双方有君子约定产权归“我”所有，为此我还向王先生支付了3万元的借名费，如果房子是王先生的，双方的约定还有没有效，我给的这三万元钱又是什么钱？张先生愤然的拒绝了王先生的要求，并要求王先生配合自己办理房屋的过户手续；王先生则坚持自己对房屋享有所有权并于2009年6月向人民法院提起诉讼要求张先生腾退房屋。由于房产证上登记的所有权人是王先生，张先生对该诉讼心里没底儿，希望律师对该问题能有一个权威解答。
律师解答
北京市盛峰律师事务所
李松律师
一、房屋权属证书是认定房屋产权归属的合法凭证
《城市房地产管理法》第60条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”又《中华人民共和国物权法》第9条第1款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”因此，我国对不动产物权实行登记制度，房屋所有权及其变动均以登记为要件。
房屋权属证书是认定房屋产权归属的唯一合法凭证。《中华人民共和国物权法》第16条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”第17条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误以外，以不动产登记簿为准。”此外，《城市房屋权属登记管理办法》第5条规定：“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律保护。”
在本案中，房产证上登记的所有权人是王先生，因此王先生依法享有对该套房屋的所有权，其要求张先生腾退房屋的诉讼请求应当予以支持。
二、张先生与王先生之间的委托合同无效，王先生不负有办理变更登记的义务
张先生与王先生之间形成了委托合同关系。张先生与王先生协商一致使用王先生的身份证并以王先生的名义办理住房按揭手续以及购买房屋等行为，从法律的角度而言实际上是王先生接受张先生的委托为了张先生的利益为其办理购房事务，二者之间形成了委托合同关系。同时又由于在买房过程中始终是以王先生的名义进行，因此张先生与王先生之间更进一步而言是一种间接代理关系，进行间接代理的法律后果最终由委托人承担。
张先生与王先生之间的委托合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第52条，以合法形式掩盖非法目的的合同无效。案件中所涉及的经济适用房依据《经济适用住房管理办法》的规定，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。经济适用房由政策扶持，实行政府指导价，是政府用于解决城市低收入阶层住房困难问题的一大举措，因此，根据《经济适用住房管理办法》第25条的规定，申请购买经济适用房应当同时符合下列条件：（一）具有当地城镇户口；（二）家庭收入符合市、县人民政府划定的低收入家庭收入标准；（三）无房或现住房面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准。在本案中，不符合购买经济适用房条件的张先生为了达到购房的目的，借用王先生的名义购得经济适用房一套，实际上是恶意规避法律以合法形式掩盖非法目的的行为，不仅违反了法律规定，也违反了社会公共利益，因此张先生与王先生之间的委托合同无效。
王先生不负有办理变更登记的义务。《中华人民共和国合同法》第404条规定：“受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。”因此，在委托合同有效的情形下，受托人王先生承担办理变更登记、转交房屋的义务，否则就要承担违约责任。但是依据前述分析，张先生与王先生之间的委托合同由于以合法形式掩盖非法目的因而自始无效，所以王先生不负有办理变更登记的义务。
三、张先生对王先生享有不当得利返还请求权
本案中的房屋产权属于王先生所有，但是王先生应当将购房款、装修费以及物业费等费用返还给张先生，并支付相应的利息，否则对张先生而言就是不公平的。其依据就是张先生享有不当得利返还请求权，《中华人民共和国民法通则》第92条规定：“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当得利返还受损失的人。”依据司法解释的规定，此处返还的不当利益应当包括原物和原物所生的孳息。
在司法实践中，借名购买经济适用房进而发生纠纷的案件屡见不鲜。随着房价的上涨，名义产权人的反悔往往使实际出资人无法取得房屋所有权，而且如果举证不能，要求名义产权人返还购房款并支付相应的利息也是比较困难的。因此，规避法律借名购买经济适用房等政策性房屋的行为风险极大，不应得到支持。
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