持房屋产权证行骗，谁家责任？

上海市卢湾区人民法院和谐审判专家点评33

持房屋产权证行骗，谁家责任？

   2009.11.18      A06版：法治论苑 稿件来源:上海法治报

    冯先生通过房地产中介与袁先生及女婿潘某签订了 《上海市房地产买卖合同》，但在房屋过户时得知被骗， 130万房款被无故卷走。经查系女婿潘某伪造了袁先生的身份证和印章，持房屋产权证行骗。冯先生气愤之余将中介公司告上法庭，提出返还居间费13万元及赔偿经济损失74万余元的诉讼请求。近日，卢湾区法院作出一审判决，中介公司返还居间费13万元，赔偿经济损失22万余元。

    女婿行骗入狱，买家中套破财

    2007年3月，买房人冯先生与房地产中介公司签订了 《房地产求购居间协议》，经中介公司居间介绍，冯先生与房屋产权人袁先生及委托人女婿潘某签订了 《上海市房地产买卖合同》，并先后支付潘某房款130万元。好景不长，在办理房屋过户手续时，冯先生被房地产交易中心告知袁先生的身份证系伪造，不能办理买售房屋的过户手续。经公安机关侦破，潘某使用伪造的袁先生身份证和印章，持涉讼房屋的产权证，以袁先生代理人的名义，与冯先生签订了 《上海市房地产买卖合同》，潘某还唆使他人冒充袁先生，在房屋过户时与冯先生及中介公司工作人员一同至上海市卢湾区房地产交易中心办理有关交易手续。 2007年11月，法院判决潘某以非法占有为目的，骗取他人钱财，数额特别巨大，构成合同诈骗罪，判处有期徒刑十年，剥夺政治权利二年。

    中介公司审核不严被诉诸法院

    2008年6月，冯先生将中介公司告上法院，冯先生认为中介公司作为专业房地产经纪公司，片面追求利益，不尽基本的审查义务，盲目承诺，甚至在重要环节上蒙骗自己，在交易程序及其法律性质上对原告进行误导，主观上放任了诈骗行为的实施，客观上为犯罪分子间接提供了帮助，从而导致自己蒙受了巨大的损失，故要求中介公司返还居间费13万元，赔偿经济损失74万余元。中介公司称，在居间过程中，中介公司没有能力在每一起居间活动中都对买卖双方的身份资料及产权信息进行详细的核对，不存在过错，故不应当承担赔偿责任。

    买家未尽审核义务承担主要责任

    法院认为，中介公司与冯先生签订了居间合同，中介公司应当向委托人如实报告有关订立合同的事项，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害其利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。房地产买卖有其行业的特殊性， “如实报告有关订立合同的事项”的义务应当包括两个方面：一是对于委托人提供的资料应当如实向买房人报告，不得隐瞒或提供虚假资料;二是应对提供的各种资料做必要的专业审查，以确保信息的真实性。房地产中介对潘某有无袁先生的真实委托、袁先生的身份及其身份证真伪未加必要的、谨慎的、充分的审查、核实，故其对冯先生遭受的经济损失负有不可推卸的责任，应当承担相应的赔偿责任。但由于在居间合同中，中介公司仅在买卖双方之间充当媒介，而无权就其间的民事活动表达自己的意思，中介公司并非订立合同的当事人，也不是任何一方的代理人，仅是促成双方交易或签约的人，最终合同的权利义务是由合同的当事人协商一致后达成的。故冯先生作为涉讼房屋的买受人，有义务对所购房屋的具体情况做认真、谨慎、全面的调查，不能因为由中介公司居间，而放弃自己应尽的防范风险的注意义务，中介公司起的作用只是推荐、介绍，是否购买的决定权还是在买方，故冯先生对于其所遭受的损失应当承担主要责任。而中介在居间过程中也存在过错，故亦应当承担一定的赔偿责任。至于居间费用，因袁先生系假冒，潘某也无袁先生的委托书，且法院已认定潘某的行为构成合同诈骗罪，故中介公司实际并未促成合同成立，无权要求支付报酬，所收取之 “中介服务费”应予返还。

分析

    居间合同是指居间人应委托人的要求，向委托人提供与第三人订约的机会或作为他们之间订约的媒介，委托人支付居间人报酬的合同。法律规定了居间人审慎居间的义务及责任。《合同法》第425条规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。

    关于审慎居间义务的内涵，笔者理解为居间人在向委托人提供信息时，应该对第三人提供的信息进行适当审查，适当审查应该遵循合理审查标准，也就是一个正常的、理智的人根据常识能够注意到并分析判断出相关信息的真伪。如果需要借助专业的力量或者凭借专业的手段 （包括依职权调查、通过专业技术鉴定等）才能辨明真伪的，不属于居间人的义务，否则对于居间人过于苛刻，与其获得的报酬也不相平衡。因此，中介公司的义务之一是理应对售房信息的真实性进行适当审查，这些审查包括对房产证、房屋权利归属、权利人及其委托人身份等事项的真实性进行必要的形式审查。在本案中，冯先生在一定程度上也正是基于对中介公司的信任，相信其能提供真实、可靠的售房信息才与其签订中介合同。然而由于中介公司的不审慎、疏忽大意，没有对售房人的信息进行适当的、必要的审查，致使骗子有机可乘，与最终导致冯先生财产损失有一定的因果关系，所以中介公司对此是有过错的。因此法院判定中介公司对冯先生承担与其过错相应的赔偿责任符合事实，于法有据。

    至于法院判决中介公司应把中介费13万元退还给冯先生更是理所当然。 《合同法》第426条规定，只有当居间人促成合同成立时，委托人才应当按照约定支付报酬。本案中，冯先生和袁先生之间的房屋买卖行为并未成功，中介公司并未促成该房屋买卖合同有效成立，其理应把13万元的中介费退还给冯先生。

    前文已述，中介公司对买卖双方达成交易，只是提供了一种机会或者充当了一种媒介，中介公司并不是该交易行为的当事人，也没有介入权，委托人与第三人才是合同主体。在民商事活动中，任何行为主体都应当对自己的行为承担相应的后果，这一后果包括行为带来的利益，也包括行为不当导致的损失。具体到本案，委托人冯先生对交易相对人的履约能力及其真实性的考察判断，应该是其前契约义务之一，其在选择和确定交易相对人和交易内容的时候，就应该尽到比中介公司更高要求和更为审慎的注意义务，否则就要承担不利的法律后果。冯先生作为买家是房屋买卖合同的一方当事人，没有对卖方及其代理人身份信息的真实性进行必要和充分地审查判断，而轻信其为真实，是导致巨额利益受损的主要原因。因此，冯先生不能回避自身在此行为过程中的欠缺而将审查义务全部推诿给中介公司。据此，在无法向加害人追偿损失的情况下，根据责任分配原则，冯先生只能自己承担大部分的巨额损失。